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荣盛发展高溢价拿地风险陡增 短期偿债压力较大
发布时间:2020-10-18 16:41

  新浪财经房产|大眼楼管 青柠

  大眼楼管“聚焦房企高溢价拿地风险”系列:

  1、房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

  2、绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

  3、龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地 盈利能力埋下隐忧

  4、荣盛发展高溢价拿地风险陡增 短期偿债压力较大

  5、金科股份举债扩张路漫漫:拿地成本上升 多项目盈利堪忧

  6、阳光城逆市拿地:盈利偏弱 土储成本增长售价反降

  5月份土地市场交易景气持续回升,成交面积创下年内新高,溢价率增至16.2%,实现2020年以来的五连涨。其中,一、二线城市溢价率环比上行,平均溢价率升至14.9%,三四线城市溢价率则出现回落,但仍高达16.3%。而在此背景下,各房企的拿地政策也出现了明显的分化,一些房企选择谨慎等待伺机而动,而部分房企则选择高溢价加仓,这其中有些项目的盈利空间堪忧,甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温,谁在高价拿地”系列报道。

  “河北王”荣盛发展2018年、2019年分别以1015.63亿元、1153.56亿元稳居千亿阵营,但增速显著放缓,2020年销售目标为1210亿元,目标增速仅不到5%。除去疫情影响之外,面对巨额到期债务以及不算充足的土地储备,在现金捉襟见肘的情况之下,公司进行了大规模融资,而在不尽合理的财务结构下,融资成本对公司并不友好。同时,公司上半年拿地成本也有所上升,高溢价竞得的数个地块,未来项目盈利空间不算乐观。

  存在一定的拿地需求 资金压力较大

  荣盛发展公告数据显示,自2018年以来,公司的新增土地储备面积便持续低于当年销售面积。2019 年公司曾经的计划为新获取建筑面积约 1672.51 万平米的新项目资源,但最终只有979.34万平方米新增建筑面积。

  截至2019年末,荣盛发展的土地储备为3726.64万平方米,约可满足3年左右的销售,在千亿房企中并不算充实。2020年公司仍面临着不小的拿地需求,wind数据显示,年初以来,荣盛发展招拍挂拿地28宗,金额达到104.4亿元,合计建筑面积为257.54万平方米,是去年全年新增建面的26.30%,而购地金额却是去年全年的34.57%,公司的拿地成本上升。

  截至2019年末,公司的现金及现金等价物余额为13.45亿元,而短期有息负债高达389.21亿元,还债有较大压力。

  1-5月,荣盛发展的销售金额仅为330.63亿元,较去年同期仅同比增长3.18%。

  而公司目前的补仓还不算够,疫情影响销售回款叠加偿债压力之下,公司的现金流承压。在较大的用资需求之下,荣盛发展上半年多次进行融资。

  2月,其境外间接全资子公司在境外发行 3 亿美元的高级无抵押定息债券,债券期限为 364 天,票面利率为 8.75%;3月公司还发行了14.1亿元超短期融资券,发行期限270天,利率6.98%。值得一提的是,疫情后资金迎短暂宽松窗口期,尤其是国内资金成本显著下降,部分千亿房企发债利率低至2%-3%,荣盛6.98%的利率偏高;同时3月公司还公告称,拟分期发行不超过120亿元的公司债;5月,荣盛发展称将设立一笔购房尾款资产支持票据,金额不超过40亿元,同时还将注册发行一笔非公开定向债务融资工具,规模为不超过50亿元。

  wind数据显示,2013年-2017年,荣盛发展的净负债率持续超100%,最高达129%,2018年、2019年连续两年下降至83.15%,而年内大规模的融资需求或令降杠杆率再度回升。

  拿地溢价高 多个项目盈利空间堪忧

  wind数据显示,荣盛发展今年以来的拿地均价为4053.72元/平方米,而2019年为3083.71元/平方米。今年3月和4月拿地均价较高,每平方米达到5200多元,拉高了整体水平。

  今年3月、4月,公司购入的19宗土地合计78.61万平方米,廊坊10宗、青岛2宗、滁州2宗、永州2宗,芜湖、成都和重庆各1宗。这些土地中大部分都伴有溢价,有6宗地块溢价率超30%。

  其中芜湖经开区一地块成交总价7.07亿元,溢价率高达121%,楼面价为4122元/平方米。资料显示,该地块位于经开区梦溪路以东纬二次路以南1#地块,土地面积77959.5平米,系2020年芜湖首宗居住性用地,恒大、保利、金地等都有参与竞拍。

  芜湖经开区这一地块周边有万春新苑、宜居春水湾小区,网上数据显示,这两个小区的现房价大约在7000元/平方米左右。此次荣盛发展拿地楼面价为4122元/平方米,约有3000元左右的价差,除去建安等成本以外,未来项目盈利空间不乐观。

  3月26日,安徽滁州市7宗地块入市出让,吸引荣盛、碧桂园、中粮等多家房企参与。荣盛发展一举拿下两宗地块,其中2.97亿元拿下的3号宗地成为滁州新地王,成交楼面地价5880元/㎡,溢价率57%。该宗地位于城南政务新区敬梓路与永乐路交叉口西北侧,规划用地性质为商住,商业3%-10%,绿地率≥35%,建筑密度≤35%。

  而位于明湖板块的安居路与丰成路交叉口西北侧的7号宗地则被荣盛以3.75亿元竞得,成交楼面地价4138元/㎡,溢价率58%,为商住用地。

  值得一提的是,荣盛发展此次拍得的3号宗地附近目前有名儒园、碧桂园黄金时代等成熟小区,目前附近二手房均价在7000元/平方米左右;而7号宗地周边楼盘有华侨城欢乐明湖、北京城房·金城学府等,目前房源均价约在8000元/平方米左右。相较楼面价,这两宗地块未来的利润空间都不算大。

  而公司斥23.51亿元巨资拿下的天府新区成都直管区煎茶街道青松村三组、茶林村六组地块,采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式进行拍卖,地块开拍30分钟后达到最高限价,进入竞配建无偿移交统筹住房的环节。最终,荣盛发展以50%的溢价率拿下,无偿移交统筹住房比例12%。

  该地块位于青松湿地片区,科学城中路东段南面,天府大道东侧,目前周边配套较少,主要配套在更靠北的科学城板块,目前科学城板块的房价约在16000-20000元/平方米左右。荣盛此次拿下的地块位置更偏,短期内预计房价不会超过科学城板块,而此次地块还有12%的无偿移交统筹住房,楼面价已高达1万元,未来盈利空间同样不算乐观。

  

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