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祥生地产冲刺港股IPO
发布时间:2020-10-05 22:48

  新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

   6月3日晚,港交所披露祥生控股(集团)有限公司(下称“祥生地产”)的上市申请文件。祥生地产在2018年迈进千亿门槛后,2019年销售增速明显变缓,“爽约”1300亿目标,而且为应对行业新变化,祥生内部也开始了一系列变动,从人事调整到设立上海总部和全国化布局,以及加速逃离三四线,并希望通过上市来解决上述战略实施中的资金困局。

  截止2019年,销售规模突破千亿的房企已达到34家,祥生地产作为其中最后一家未上市的内房企,规模已达到1159.3亿元的,位列第28位。自从中梁控股去年上市后,祥生的上市计划已然是千亿房企的最后一班车,就连同样为黑马但规模更小的新力地产也已经率先敲开了资本市场的大门。

  而祥生地产的上市来得却晚了些。

  即使比起其他浙系房企,无论是绿城、滨江集团,还是中梁或佳源等,祥生的上市也是远远落后的。不过,为了上市而出现的人事调整却提前“暴露”了祥生地产的上市意图。去年10月原奥山控股副总裁谈铭恒入职祥生地产出任副总裁一职,并担任财务总监及公司秘书一职,负责融资业务。

  谈铭恒在房企港股IPO方面是有经验的,先后经历了2013年景瑞控股以及2018年正荣地产两家公司的上市,而在正荣地产的IPO过程中更是出任财务总监职务。

  谈铭恒若成功助祥生上市,这无疑是今年最大的房企IPO。

  最大主要指的是规模大。过去四年,棚改货币化的风口催生了三四线城市房地产大牛市,包括碧桂园、恒大、新城控股、中梁和祥生地产等在内不少房企销售及业绩突飞猛进。碧桂园超越万科后甚至被称为宇宙房企,其实碧桂园的崛起才不过短短几年。

  祥生地产也在风口狂奔过,收入由2017年62.93亿元增加至2018年142.15亿元,并进一步增加至2019年355.2亿元,复合年增长率为137.6%。也创造了销售额两年增长5倍的耀眼成绩。这主要是由于其在2016、2017年先后提出“36781”、“25710”高周转模式,甚至在深耕城市提出“1478”模式,即1个月开工,四个月开盘,头次去化率达70%,8个月现金流回正。从3个月开工缩短到2个月再到1个月,从6个月开盘缩短至5个月再到4个月,祥生地产越来越快。

  现在,风停了!

  祥生地产首当其冲的困局就是销售难。此前有报道称,2019年祥生地产给自己定的销售目标是1300亿,而事实上全年300亿的新增销售目标打了5折,仅销售1159.3亿元,而增速也一路下滑至12.64%。

  销售增速明显下滑与其重仓的三四线销售趋冷不无关系,曾经棚改货币化让祥生地产从百亿房企跃升至千亿房企。招股说明书显示,祥生地产过去三年的销售收入之中,分别有51.8%、71.4%、62.5%来自于浙江省内,在2304.47万平方米的总土储中,有50.2%位于浙江省内。除了杭州、宁波等二线城市外,丽水、衢州、舟山、湖州等其他城市占浙江省内的比重达到近80%,而山东省土储最多的是济宁,安徽土储最多的是宣城,江西如初最多的是抚州,湖北土储最多的是仙桃……

  而如今三四线却成了祥生地产要拼命挣脱的泥潭。

  2019年,祥生所谓“1+1+X战略”开始落地,即以浙江省为“1”,泛长三角区域为第二个“1”,主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省,而“X”则是选择性地布局一些核心二线城市及一线城市周边的二三四线城市。祥生地产想去一二线,甚至将总部从浙江杭州搬迁到上海,开启全国化布局的信号。

  大家都在往一二线挤,竞争压力陡然提升。

  6月3日,祥生地产通过子公司南昌滨泰企业管理有限公司拿下南昌红谷滩九龙湖新城片区两宗土地,总价9.49亿元,楼面价约合9123元/平米,溢价高达82.54%,而毛坯住宅最高限价仅有11700元/平米,中间价差仅为2千元,若再考虑融资及销售和管理费用,项目盈利前景堪忧。

  今年前5个月,祥生地产便在杭州、宁波、温州等地大手笔拿地,土地价款达到134.92亿元,而2019全年拿地金额为193.52亿元。

  一二线高溢价大力度拿地,需要资金支撑。

  而祥生地产的主营并不是经营现金流充裕的业务。过去三年,公司的物业开发及销售业务收入占比越来越高,从2017年的98%上升至99.6%,其中住宅销售收入占比达到97.3%,且毛利率仅分别为13.2%、21.1%和23.9%的水平,经营活动现金流波动明显。

  截止去年底,祥生地产账面的现金及等价物仅为24.15亿元,较2018年的31.14亿元减少22.45%,这其中还包括受限制的现金。而2017年、2018年、2019年公司账面的有息负债则达到258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元,相应的净资产负债率高达1380%、740%及360%。

  高杠杆的地产开发业务,流动性往往捉襟见肘。

  因此,祥生地产不得不持续以高成本融资的方式维持它的高杠杆循环,其在2017年、2018年、2019年的融资成本分别为8.09%、8.13%、9.28%,2019年上升明显。过去三年的融资成本达到2.2亿元、4.32亿元、7.78亿元,几乎以持续翻倍的速度在增长。

  今年以来,祥生地产3月发行的美元优先票据,利率仍然高达12.5%,这还是在海内外整体融资成本明显下滑的情况下。

  而上市融资,成为祥生的必然选择。

  IPO不仅可以增厚资产降低负债率,从而改善公司杠杆率畸高的局面,还能填补账面资金,这对于账面仅剩下二十几亿的千亿房企来说,是一笔“解渴”的资金。

  而上市也是规范公司经营、增加公司透明度以及提升品牌知名度的重要方式,由于想“养肥了再卖”,拖延至今,祥生地产却处于不得不上市的窘境之中。

  

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