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中国房地产改革的方向在哪里?
发布时间:2020-07-18 15:22

在中国,由于房地产贷款与人民币信用、国家信用息息相关,房地产就成为国家信用的基础。

在探讨中国房地产改革的方向之前,我们先大致看看几个典型国家是如何进行房地产市场改革的。

大家都知道,德国房地产市场一直比较平稳,那么,德国是如何利用市场化手段来解决房地产问题的呢?

二战后,德国分裂为东德与西德,由于受战争的影响,当时德国的房屋缺口很大,再加上德国的土地私有化,政府就通过税收优惠与财政补贴等行为,鼓励一切市场主体建设了大量的住房,先把房屋供给问题给解决掉。

然后,德国政府严格管理房屋租赁市场,规定租金的上涨幅度,如果房东设置的租金上涨幅度超越政府的规定,房东是要坐牢的。

德国能够快速解决国民住房问题的核心原因在于,德国政府人为破坏房地产市场化运作,因为如果房地产市场化运作,按照自然法则,人性都是贪婪的,很容易使房

美国虽然点燃了全球经济危机,但是美国的住房问题真的没有那么糟糕。美国建国以来,刚开始的13个州的土地是私有的,后来,美国通过各种方法从其他国家弄来的土地是国有的,美国政府把这些国有土地出售给私人,私人可以在自己的土地上面自由的建房子。

美国很大,人口3.3亿,相当于其地理面积,人口并不多,所以美国人的住房条件还是很好的,人均住房面积也比较大。

美国出现的次贷危机,主要集中在部分城市,而非美国所有的城市,针对的阶层也更多是中产阶级,低收入者买不起房,高收入者自己就有土地,不需要买房。

这些中产阶级在美国高度发达的金融体系支撑下,他们可以从银行以很低的利率借款,同时首付比例也不高,这才酿成后来蔓延全世界的次贷危机。

美国与德国这两个国家的土地是私有化的,这与中国的情况不太一致,有一个地方的土地是国有的,房地产价格也控制的很好,它就是新加坡。

1960年,李光耀刚刚上台,就成立了新加坡建屋发展局。当时的新加坡甚至还没有独立,经济条件也比较差,就是在这么差的条件之下,新加坡建了许多保障性住房。

后期,新加坡形成了土地国有、保障性住房、市场化运行,三大模式交相呼应的场面,有效解决了新加坡人民的住房问题。

政府通过修建大量的保障性住房,使得许多人民以极低的租金就可以入住,并且,个别经济条件很好的富翁,也可在市场上购买商品房,两不耽误。

这样的话,商品房就不会形成人为的稀缺,房地产的价格就更加的市场化,这点与中国不一样,由于中国存在许多刚需人群,在房价高企的情况下,他们也不得不去买,其实这时的商品房价格时扭曲的。

由于住房的成本主要集中的土地上,盖房用的砖头、瓦块其实花不了多少钱,政府拥有土地,建设保障性住房的成本就大大降低,政府这么做,其实就相当于放弃部分土地出让金收入而已。

大家听我讲新加坡、美国、德国的住房制度,我们就会大概清楚,中国的房地产改革方向在哪里?

这种模式只会造成政府与房地产商、金融巨头形成利益合作体,国民经济被房地产绑架,房价扭曲,经济债务率高企,贫富差距加大。

由于政府是唯一的土地供给方,这也容易造成大地产商通过竞价买地,垄断房地产市场,政府为了获得更高的土地收入,也倾向于支持房价上涨。

这种模式也会造成居民购房压力加大,居民杠杆率高,老百姓不敢消费,有效需求不足,对经济也会形成挤出效应。

所以,土地国有化、批租制度、保障性住房、房地产金融化,四者的有效结合才是中国房地产市场的发展方向。

而中国自房地产商品化改革以来,特别是2008年金融危机之后,房地产市场有货币化的倾向,这造成许多城市房价翻了好几番,房地产市场泡沫明显,这也是管理层主要重视的。

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